绿地控股过冬:万亿负债压身 4000亿关口徘徊不前

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万亿负债压身、业绩增长疲软,这个冬天,绿地控股倍感寒冷。

在遭遇一系列危机之后,绿地控股已被“碧万恒融”甩在身后。掌门人张玉良曾对外反思,有市场压力的客观因素,也有来自内部团队的问题。

虽然目前公司仍处于行业前十之内,但是,仅高负债、资金吃紧这两项,就难让这位“绿巨人”轻装上阵。

万亿负债压身

今年前三季度,绿地控股实现收入3209.01亿元,归母净利润120.41亿元,同比分别增长9.14%和1.94%。而去年同期,这两个数字分别为26.01%和32.83%。

上世纪90年代初,绿地控股(600606.SH)从上海郊区棚改业务起家,当时注册资金仅2000万元,在张玉良的带领下,成为资产万亿的地产航母。

资产规模超万亿,公司的债务规模也越来越大。截至今年三季度末,公司总负债规模1.032万亿元,资产负债率达到88.62%。

华西证券研报显示,截至今年9月,绿地控股剔除预收账款后的净负债率为183.45%,较去年同期上升10.40pct,杠杆率小幅上升。公司在手货币资金805.7亿元,现金短债比0.78,较去年同期下降0.14,短期偿债风险增加。

今年8月,央行、住建部等监管部门公布的“三道红线”,绿地控股是TOP50房企中唯一一家全部踩线的国企。

事实上,作为“摩天大楼专业户”,绿地控股一直在高负债、高杠杆运转。

2019年,公司净负债率156%、剔除预收款后资产负债率82.8%、现金短债比0.76,全部踩线。到了今年三季度末,公司剔除预收款后资产负债率82.38%、净负债率183.45%、现金短债比0.78,各项指标有继续恶化的迹象。

4000亿关口徘徊不前

在中国房地产市场调控以及疫情等因素影响之下,今年以来,头部房企积极利用打折、促销等各种加速去化提速。

反观绿地控股,存货规模不断上扬。截至今年三季度末,公司存货规模达到6572亿元,同比增加127亿元。同期,公司存货周转天数为650.20天,较去年同期增加3.35天。

前三季度,公司累计实现合同销售金额2179亿元,完成年度目标(4000亿元)的67.98%。

克而瑞研究显示,今年前11个月,近8成房企累计业绩远超去年同期,超6成房企已完成或接近完成全年目标。

早在2018年,公司董事长、总裁张玉良提出当年销售目标实现4000亿元,而2018年-2019年,公司的销售金额分别为3875亿元和3880亿元。从绿地控股今年前11个月的去化速度来看,今年完成这一目标几率不大。

克而瑞披露,今年前11个月,绿地控股全口径销售金额2763.8亿元,权益销售金额2487.4亿元,均排名行业第7位。

自我造血能力弱

伴随着绿地控股资产、负债双双迈进万亿规模,对公司自身经营效率和能力提出了更高要求。

在“房住不炒”的总基调下,中国房企规模增速整体放缓,利润受到挤压。

克而瑞《2019年房企盈利能力报告》显示,50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%、加权归母净利率为10.9%。

绿地控股的盈利水平均低于行业平均值。2017年至2019年,公司毛利率分别为14.34%、15.35%和15.46%,净利率分别为4.68%、4.60%和4.90%。2020年前三季度,公司毛利率和净利率分别为14.14%和5.20%。

对绿地控股来说,在高负债压力之下,最大的考验来自现金流。

2017年至2019年,公司销售回款率分别为79.97%、76.59%和77.58%,均低于一般性房企80%的销售回款率,远低于头部房企90%左右的回款率。今年以来,公司销售回款率明显提速,前三季度达到91%。

截至今年9月,公司经营活动产生的现金流量净额为50.40亿元,同比下降45.17%。这只是公司经营性现金流暴降的延续。2017年至2019年,这一数字分别为588.6亿元、421.7亿元和192.6亿元。公司三季报披露,经营性现金流量大幅降低,主要是土地及工程款支付同比增加所致。

公司持续扩张,支出不断增长,仅靠销售回款保持流动性显然不太现实。公司融资渠道火力全开,涉及发债、银行、ABS等。最近一期融资是170亿公司债券,在11月11日获得上交所通过,用于偿还即将到期的4支公司债券。

虽说资金压力悬顶,但公司在拿地方面从未手软。截至今年前三季度,公司累计获取项目77个,权益土地面积1053万平方米,权益土地建筑面积2196万平方米,耗资731亿元。

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